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Analyst   김형근  (대체투자)  / gunny.kim@nhqv.com [2019년 전망] 국내 부동산 침체 속 글로벌 리츠에서 기회 찾기 대출규제, 세금중과, 금리인상, 입주물량이라는 네 가지 악재가 상존하는 가운데 부동산 시장은 2018년 조정국면에서 2019년에는 침체기로 접어들 것으로 전망한다.  먼저 新DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율), 재건축초과이익환수제, 분양권 전매 제한 등과 더불어 강력한 대출규제가 시행되고 양도소득세와 종합부동산세가 중과되면서 주택구매심리가 악화될 것으로 예상된다.  또한 미국에 이어 국내 기준금리도 인상되면 주택담보대출 금리가 5%로 높아짐에 따라 이자부담이 가중될 것으로 보이는데, 이는 국내 부동산 요구수익률이 약 5%대인 것을 감안했을 때 사실상 갭(Gap)투자가 어려워진다는 것을 의미한다. 마지막으로 2019년 전국아파트 입주물량은 41만 세대 정도로 2020년까지 40만 세대 정도의 입주물량이 이어져 신규 분양시장도 활력을 잃을 것이다. 이에 국내 부동산 시장은 침체기에 진입하고 입주물량과 미분양 부담이 큰 지방부터 경기, 서울 순으로 부동산 가격이 하락할 것으로 전망한다. 부동산 간접투자상품인 리츠(REITs)를 투자 대안으로 추천한다. 글로벌 연기금 운용자산에서 대체투자자산이 차지하는 비중은 매년 증가하고 있고, 국내 연기금 또한 주식과 채권 비중을 점진적으로 축소하고 대체투자자산의 비중을 확대할 계획이다.  미국 기준금리 인상에 따라 대부분의 국가가 금리인상을 예고하고 있어 글로벌 리츠지수의 단기적인 조정 있었지만, 경기회복 모멘텀이 살아있는 국가를 중심으로 비중 확대를 추천한다. 국가별로는 미국, 일본 순, 자산별로는 데이터센터, 오피스, 호텔&리조트 순으로 추천한다. I. 국내 부동산 시장이 침체기에 진입하는 이유 먼저 정부의 고강도 부동산 규제가 본격적으로 시행되는 가운데 新 DTI...