[NH투자증권] [2019년 전망] 국내 부동산 침체 속 글로벌 리츠에서 기회 찾기 -Analyst 김형근 (대체투자)

Analyst 김형근 (대체투자)  / gunny.kim@nhqv.com

[2019년 전망] 국내 부동산 침체 속 글로벌 리츠에서 기회 찾기

	대출규제, 세금중과, 금리인상, 입주물량이라는 네 가지 악재가 상존하는 가운데 부동산 시장은 2018년 조정국면에서 2019년에는 침체기로 접어들 것으로 전망한다.  먼저 新DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율), 재건축초과이익환수제, 분양권 전매 제한 등과 더불어 강력한 대출규제가 시행되고 양도소득세와 종합부동산세가 중과되면서 주택구매심리가 악화될 것으로 예상된다.  또한 미국에 이어 국내 기준금리도 인상되면 주택담보대출 금리가 5%로 높아짐에 따라 이자부담이 가중될 것으로 보이는데, 이는 국내 부동산 요구수익률이 약 5%대인 것을 감안했을 때 사실상 갭(Gap)투자가 어려워진다는 것을 의미한다. 마지막으로 2019년 전국아파트 입주물량은 41만 세대 정도로 2020년까지 40만 세대 정도의 입주물량이 이어져 신규 분양시장도 활력을 잃을 것이다. 이에 국내 부동산 시장은 침체기에 진입하고 입주물량과 미분양 부담이 큰 지방부터 경기, 서울 순으로 부동산 가격이 하락할 것으로 전망한다. 부동산 간접투자상품인 리츠(REITs)를 투자 대안으로 추천한다. 글로벌 연기금 운용자산에서 대체투자자산이 차지하는 비중은 매년 증가하고 있고, 국내 연기금 또한 주식과 채권 비중을 점진적으로 축소하고 대체투자자산의 비중을 확대할 계획이다.  미국 기준금리 인상에 따라 대부분의 국가가 금리인상을 예고하고 있어 글로벌 리츠지수의 단기적인 조정 있었지만, 경기회복 모멘텀이 살아있는 국가를 중심으로 비중 확대를 추천한다. 국가별로는 미국, 일본 순, 자산별로는 데이터센터, 오피스, 호텔&리조트 순으로 추천한다. I. 국내 부동산 시장이 침체기에 진입하는 이유 먼저 정부의 고강도 부동산 규제가 본격적으로 시행되는 가운데 新 DTI 적용, DSR 대출규제 확대 시행, RTI 강화 및 세금(양도세 및 종부세) 인상으로 주택 수요가 감소할 것이다. 미국 금리인상에 힘입어 한국도 기준금리 인상이 이루어질 경우 주택담보대출 금리가 5%대를 상회하게 된다. 주택 임대 요구수익률이 5%대인 것을 감안했을 때 주택 수요의 큰 축인 갭(Gap)투자가 사실상 어려워질 수 있다는 것을 의미한다. 공급 측면에서는 2015~2016년 신규 분양된 약 97만 세대의 아파트 입주가 2018년부터 시작되어 2020년까지 매년 40만호 이상의 입주물량이 나오게 된다. 또한 3년 6개월 동안 아파트 가격이 꾸준히 상승한 가운데 양도소득세 중과 및 종합부동산세 인상으로 조세부담이 더욱 커져 주택구매심리를 악화시킬 전망이다. 미분양 부담까지 가중되는 지방을 시작으로 경기, 서울까지 순차적으로 부동산 가격 하락 가능성이 높다고 판단한다. II. 대출규제가 부동산 시장에 미치는 영향 조정대상지역 內 2주택 이상 다주택자에게는 신규 주택담보대출이 금지되고(LTV 0%), 1주택을 보유하고 있더라도 9억원 이상의 고가주택일 경우에는 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역) 주택담보대출이 원칙적으로 불가능하다. 추가적으로 新DTI 시행 및 DSR 확대 적용으로 대출여력도(Leverage)가 전반적으로 축소된 만큼 주택 구매여력 및 투자심리가 악화되며 주택거래량도 지속적으로 감소할 전망이다. 실제로 지난 8월부터 수도권 거래량은 반등하는 모습 보였지만, 수요 지표인 거래회전율은 2017년말 이후 하락세로 강한 실수요를 동반한 매매로 보긴 어렵다. III. 서울지역 부동산 가격하락 시작 부동산 규제완화 정책과 저금리에 따른 국내 부동산 시장 호조로 전국 신규분양 아파트는 2015년 52만 세대, 2016년 45만 세대를 기록했다. 이에 따라 2018년부터 2020년까지 매년 평균 40만호씩 지방에서 경기도까지 입주물량이 이어질 전망이다. 이에 주택공급이 부족한 서울의 경우 지방 및 경기도 대비 부동산 가격 하락폭은 작겠지만, 실수요자 없이 과도한 호가로 주택가격이 상승한 지역에서는 가격 되돌림 현상이 나타날 것이다. 한편 경기 둔화 및 실업률 상승 등 국내 경제 펀더멘털을 고려했을 때 국내 주택가격은 글로벌 도시 대비 고평가된 것으로 판단된다. IV. 글로벌 리츠 투자가 유망한 3가지 이유 부동산 간접투자상품인 리츠에는 배당수익(Distribution)을 바탕으로 자본이득(Capital Gain)과 환차익(FX)을 취할 수 있다는 장점이 있다. 또한 부동산 직접투자와는 달리 주식으로 거래돼 언제든지 현금화 할 수 있는 특징도 있다. 나라별로 경제상황 및 제도가 조금씩 다르지만, 최근 5년 평균 리츠의 배당수익은 국채 10년물 수익을 약 1.85 ~ 5.2%p 상회하는 것으로 확인된다. 이러한 장점들에 기반해서 우리나라를 포함해 글로벌 연기금은 대체투자자산의 비중을 꾸준히 늘려가고 있어 글로벌 리츠시장의 고성장과 투자가 확대될 전망이다. V. 글로벌 리츠투자에서 기회를 찾자 美 금리인상과 美·中 무역전쟁으로 인한 글로벌 경기둔화가 위험요인이지만, 경기회복세를 바탕으로 임대수익률을 높여나갈 수 있는 국가는 여전히 투자 유망하다. 글로벌 리츠 중 국가별로는 미국, 일본 순, 자산별로는 데이터센터, 오피스, 호텔&리조트 순으로 투자매력도가 높다. 미국의 경우 실업률 3.7% 정도로 고용시장이 개선되고 기업실적이 증가함에 따라 부동산 임대수익도 확대되고 있어 서부지역의 오피스나 주거용 리츠에 주목해야 할 필요가 있다. 경제 성장 중인 일본 역시 2020년 도쿄 올림픽을 앞두고 인프라투자가 확대되고 있어 도쿄 중심의 호텔과 상업용 리츠를 추천한다. 본 조사분석자료는 당사 리서치센터 준법감시담당자의 결재를 받아 금융투자상품 투자를 위한 정보제공을 목적으로 당사 고객에게 배포되는 참고자료로서, 금융투자상품의 종류, 종목, 매매의 구분과 방법 등에 관한 결정은 투자자 여러분들이 판단하여 주시기 바랍니다. 본 조사자료를 무단으로 인용, 복제, 전시, 배포, 전송, 편집, 번역, 출판하는 등의 방법으로 저작권을 침해하는 경우에는 관련법에 의하여 민.형사상 책임을 지게 됩니다.