[NH투자증권] [Alternative Investment Comment] 세계에서 가장 비싼 홍콩 부동산 - 김형근 애널리스트

Analyst 김형근 (대체투자)  gunny.kim@nhqv.com

[Alternative Investment Comment] 세계에서 가장 비싼 홍콩 부동산

	최근 10년 동안 두 차례 조정 있었으나, 홍콩 부동산 가격 연평균 11.6% 상승하며 약 4배로 급등. 현재 홍콩 주택은 PIR(Price to Income Ratio: 주택가격/소득) 47.5배로 세계 최고 수준 Valuation 받고 있고, 높은 가계부채, 정부의 부동산규제, 금리 인상 등을 고려했을 때 추가 조정 이어질 것 ▶지난 10년간 가파르게 상승했던 홍콩 부동산 가격, 조정기에 진입 홍콩 부동산 가격은 2008년 글로벌 금융위기로 약 20% 하락한 후 2016년 부동산 대출규제(LTV, DSR) 강화 및 인지세 인상으로 약 12% 조정. 홍콩 부동산 가격은 2008년 이후 10년 연평균 11.6% 상승하며 약 4배로 급등. 그러나 美·中 무역전쟁 심화와 美 연준의 대출금리 인상 등에 대한 우려로 투자자들의 심리가 위축되면서 올해 9월부터 전월 대비 -1.3% 가격하락, 10월에는 -2.2%로 하락폭이 확대되는 모습을 보임. 주택거래량 또한 8월, 9월 각각 전년대비 -38%, -20%를 기록하며 큰 폭으로 거래 감소 ▶美 금리인상, 가계부채, 부동산 규제 및 현재 부동산 가치는 고평가 홍콩 달러의 환율은 미국 달러에 연동하는 페그제(고정환율제)를 적용하고 있어 미국의 기준금리에 직접적으로 영향 받음. 최근 美 기준금리 인상으로 홍콩 금리도 상승. 주택담보대출 금리인상과 부동산 가격 급등으로 홍콩 임대수익률 6.5%에서 약 2.5%로 축소. 또한 홍콩의 가계부채 규모는 세계 5위, GDP의 71% 수준으로 매우 높고 작년부터 중국 정부는 해외 자금유출(투자)을 제한 하고 있어 고평가 된 홍콩 부동산에 대한 수요가 늘어나기 어려운 상황. 국가가 토지를 소유하고 개인에게 토지사용권을 부여하는 홍콩의 ‘토지공공임대제’를 고려했을 때, 향후 정부의 강한 부동산 규제정책 시행은 부동산 가격 하락을 유도할 수 있을 것. 1인당 가처분 소득과 주택가격을 비교한 PIR 지표 적용 시 홍콩 주택 PIR은 47.5배로 세계 최고 수준의 Valuation. 위와 같은 요인들로 홍콩 부동산 가격에 대한 추가적인 조정 가능성 있다고 판단